Más criterios administrativos recientes sobre la vivienda habitual en el IRPF

Pues, como les decíamos en el artículo anterior, las cuestiones relativas a la vivienda habitual siguen constituyendo un buen volumen de las consultas que los contribuyentes plantean a la Dirección General de Tributos.

En el mes de septiembre, además de las que ya comentamos la pasada semana, se contestaron algunas de ellas. Por ejemplo, las siguientes:

– La Consulta Vinculante V1632-25, de 15/09/2025, propone la siguiente situación: si procede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en el caso de que, en el año 2005, la consultante adquirió la nuda propiedad de una vivienda, correspondiendo el usufructo a su madre. Esta ha sido su vivienda habitual desde entonces hasta octubre de 2024, cuando transmitió su título de propiedad reinvirtiendo al mes siguiente en el pleno dominio de una nueva vivienda.

La DGT viene manteniendo el criterio -y lo hace nuevamente- de que los beneficios fiscales relacionados con la residencia habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio del inmueble, aunque sea compartido. Por ello, en este caso, en el que la consultante no es titular del pleno dominio de la vivienda transmitida, sino que es nuda propietaria, no tendrá derecho a la aplicación de la exención por reinversión.

– La Consulta Vinculante V1633-25, de 15/09/2025 se refiere al supuesto planteado por un consultante que adquirió una vivienda en el año 2015 en la que residió hasta el año 2017. Ese año, por motivos laborales, tuvo que trasladar su residencia a otro municipio, donde ha residido de alquiler desde entonces, procediendo a arrendar asimismo su anterior vivienda. En 2025 venderá esta vivienda con la intención de amortizar el préstamo que tiene pendiente sobre un inmueble adquirido en 2023. Consulta si la primera vivienda se puede considerar vivienda habitual a efectos de la exención por reinversión.

La DGT considera que, en este caso, la vivienda que el consultante tiene intención de transmitir no constituye su residencia habitual, ni en el momento en el que la venta se vaya a producir ni en los dos años anteriores a la fecha de dicha transmisión, ya que lleva sin residir en la misma desde el año 2017, al estar ésta, desde entonces, arrendada. Por tanto, esta vivienda no tendrá la consideración de vivienda habitual y, consecuentemente, no resulta aplicable la exención por reinversión.

– En la Consulta Vinculante V1636-25, de 15/09/2025, la DGT analiza el caso de un consultante que adquirió en 2001 una vivienda que utilizó como vivienda habitual hasta 2006, fecha en la que se trasladó junto a su pareja a otro inmueble en arrendamiento. Actualmente, tras el nacimiento de su hijo, están pensando en volver a residir en la vivienda del consultante o bien proceder a su venta y adquirir una nueva, planteándose las implicaciones en el IRPF de la venta de la vivienda adquirida en 2001 y si puede beneficiarse de la exención por reinversión.

El criterio de la DGT es que la vivienda que va a ser objeto de transmisión no constituye la residencia habitual del consultante, ni en el momento en el que la venta se produzca ni en los dos años anteriores a la fecha de dicha transmisión, puesto que dejó de residir en dicha vivienda en 2006, año en el que se traslada junto a su pareja a otra vivienda en arrendamiento.

En este sentido, las causas excepcionales del art. 41 bis del RIRPF, se refieren a los casos en los que no se ha llegado a residir de forma continuada durante un plazo de 3 años en la vivienda, y, sin embargo, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, si se producen las circunstancias que necesariamente exigen el cambio de domicilio, la residencia tendrá la consideración de vivienda habitual.

En este caso, la vivienda que la consultante tiene intención de transmitir no tendrá la consideración de vivienda habitual y, por tanto, no resulta aplicable la exención por reinversión que opera únicamente para los supuestos de transmisión de vivienda habitual.

– La Consulta Vinculante V1639-25, de 15/09/2025, se refiere a los requisitos y plazo para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en un supuesto de autopromoción de obra nueva. El punto de partida es la transmisión de la vivienda habitual, habiendo declarado la ganancia patrimonial que obtuvo exenta porque iba a reinvertir en una nueva vivienda en construcción en régimen de autopromoción.

La DGT entiende que, para acogerse a la exención por reinversión, el consultante deberá reinvertir el importe obtenido en la transmisión de su vivienda en la construcción de su nueva vivienda habitual dentro del plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde dicha transmisión, por lo que, los pagos que no se hayan realizado dentro de dicho plazo no se considerarán importe reinvertido.

Adicionalmente, la vivienda deberá finalizarse en los plazos establecidos en el artículo 55 del RIRPF (4 años, en general), computándose los mismos desde que se realiza el primer pago para la construcción de la vivienda que se considere importe reinvertido a efectos de la exención por reinversión.

– La Consulta Vinculante V1642-25, de 15/09/2025, responde a la cuestión planteada por una consultante que adquirió en mayo de 2022 una vivienda en la cual no se empadronó hasta meses después (enero de 2023), aunque manifiesta haber residido en ella desde su adquisición, pudiendo demostrarlo con consumos y testimonios de vecinos.

Señala la consultante, además, que va a contraer matrimonio en julio de 2025 y posteriormente, por necesidades de espacio y convivencia ambos cónyuges se trasladarán para vivir juntos a una nueva vivienda. Plantea, por ello, la consultante, la posibilidad de enajenar la vivienda de la que es propietaria y reinvertir lo obtenido en adquirir la nueva.

En suma: pregunta si la vivienda adquirida en mayo de 2022 tiene la consideración de habitual en la fecha en que se produzca la venta pudiendo aplicar la exención por reinversión a la ganancia patrimonial que presumiblemente se genere.

La DGT recuerda que, para que la ganancia patrimonial que, en su caso, se derive de una transmisión estuviese exenta por reinversión en vivienda habitual, es necesario que constituya la vivienda habitual del consultante en el momento de la transmisión de la vivienda o en cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión de la misma.

Además, para considerar una vivienda como habitual es necesaria la residencia de manera ininterrumpida en la misma durante un período de al menos tres años.

Por ello, si en el momento de producirse la transmisión de la vivienda objeto de consulta, ésta tiene la consideración de vivienda habitual por haber residido la consultante en ella por un plazo continuado de al menos tres años, la ganancia patrimonial que obtenga podrá resultar exenta siempre y cuando se cumplan el resto de los requisitos exigidos para ello.

Si se produce la venta con anterioridad al transcurso del mencionado plazo, la exención no resultará aplicable y, al tratarse de la transmisión de un elemento patrimonial, la ganancia patrimonial que en su caso se genere se integrará en la base imponible del ahorro.

Con todo, la DGT precisa que la residencia en una determinada vivienda es una cuestión de hecho cuya acreditación se llevará a cabo por cualquier medio de prueba válida en derecho, valorados por los órganos de gestión de inspección de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.

Al hilo de lo anterior, la DGT recuerda que el simple empadronamiento no constituye, por sí mismo, elemento suficiente de acreditación de residencia y vivienda habitual en una determinada localidad, como tampoco lo es el hecho de darse de alta en el Impuesto sobre Actividades Económicas o trasladar el domicilio fiscal a lugar determinado.

– La Consulta Vinculante V1644-25, de 15/09/2025, presenta el caso de una consultante que, por motivos laborales, en 2007 dejó de residir en la que desde 1992 venía constituyendo su vivienda habitual, momento desde el que dicha vivienda ha estado arrendada. Pregunta si opera la exención por reinversión en el supuesto de que venda la citada vivienda y reinvierta el importe obtenido en una nueva vivienda habitual.

La DGT establece que, en este caso, la vivienda objeto de transmisión no constituye la residencia habitual de la consultante, ni en el momento en el que la venta se vaya a producir ni en los dos años anteriores a la fecha de dicha transmisión, ya que, puesto que dejó de residir en dicha vivienda en 2007, momento en que, por motivos laborales se trasladó a otra localidad.

La causa de traslado laboral (art. 41 bis del RIRPF) se refiere a los casos en los que no se ha llegado a residir de forma continuada durante un plazo de 3 años en la vivienda, y, sin embargo, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, si se produce, entre otros, el traslado laboral, la residencia tendrá la consideración de vivienda habitual.

Consecuentemente, dado que la consultante no reside en la vivienda transmitida desde 2007, no tendrá la consideración de vivienda habitual y, por tanto, no resulta aplicable la exención por reinversión, que opera únicamente para los supuestos de transmisión de vivienda habitual.

– En la Consulta Vinculante V1647-25, de 15/09/2025, un matrimonio señala que dejaron de residir el 02/08/2022 en la vivienda adquirida en 2017 y en la cual llevaban residiendo ininterrumpidamente desde tal fecha. El 19/07/2024, siendo ambos mayores de 65 años, enajenaron ésta, por lo que desean saber si les resulta de aplicación la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF (transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años).

Contesta la DGT, con base en el art. 41.bis.3 del RIRPF, que a los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la LIRPF (transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años y exención por reinversión), se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

Así, para poder exonerar de gravamen la ganancia patrimonial que se haya generado en la transmisión de la vivienda objeto de consulta, han de cumplirse la totalidad de los requisitos exigidos para ello en el artículo 41 bis del RIRPF, en particular que dicha vivienda ha de tener en el momento de su transmisión o haber tenido en algún momento dentro de los dos años precedentes a esta la consideración de habitual.

En otro caso, de transmitirla transcurridos más de dos años desde que dejó de constituir su vivienda habitual, o no haber llegado a alcanzar tal consideración, no cabría entender que se está transmitiendo la vivienda habitual.

En este caso concreto, la vivienda constituyó la residencia habitual de los consultantes desde el año 2017 hasta el 2 de agosto de 2022, fecha en la que se trasladan a otra vivienda de su propiedad. El 19 de julio de 2024, antes de que hayan transcurrido dos años desde su cambio de domicilio, venden esta vivienda en escritura pública, por lo que a efectos de la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF se entiende que la que transmiten es su vivienda habitual pudiendo, por tanto, aplicar este beneficio fiscal.

– La Consulta Vinculante V1660-25, de 16/09/2025, se refiere al supuesto de unos contribuyentes que, el 10 de octubre de 2018, suscribieron un contrato de alquiler con opción a compra sobre una vivienda (vivienda A) que pretendían destinar como residencia habitual. Este contrato fue modificado en varias ocasiones, y en mayo de 2020 pasaron a residir en dicha vivienda en régimen de arrendamiento. El 3 de febrero de 2021 comunicaron su intención de ejercer la opción de compra, pero el propietario se negó, lo que derivó en un litigio judicial. La Sentencia, favorable para los consultantes, se dictó en diciembre de 2024, momento en el que se materializó finalmente la compra.

Hasta mayo de 2020 los consultantes residían en una vivienda habitual (vivienda B) de su propiedad, la cual abandonaron para irse a la mencionada en el párrafo anterior y la pusieron en alquiler. Manifiestan haber transmitido ésta el 26 de diciembre de 2024.

El objeto de la consulta es si pueden aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual por la venta de la vivienda B teniendo en cuenta que la transmisión quedó dilatada no voluntariamente, sino por el litigio judicial.

El criterio de la DGT es tajante y riguroso: en este caso, la vivienda transmitida no constituye la residencia habitual de los consultantes ni en el momento en el que la venta se ha producido (26 de diciembre de 2024) ni en los dos años anteriores a la fecha de dicha transmisión, ya que dejaron de residir en dicha vivienda en mayo de 2020, pasando entonces a arrendarla.

Nuevamente recuerda la DGT que las causas recogidas en el artículo 41 bis del RIRPF, se refieren a los casos en los que no se ha llegado a residir de forma continuada durante un plazo de 3 años en la vivienda, y, sin embargo, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, si se producen las circunstancias que necesariamente exigen el cambio de domicilio, la residencia tendrá la consideración de vivienda habitual.

Por tanto, en el caso planteado, no resultaría aplicable la exención por reinversión del artículo 38.1 de la Ley del impuesto, que opera únicamente para los supuestos de transmisión de vivienda habitual.

– La Consulta Vinculante V1661-25, de 16/09/2025, plantea una importante cuestión temporal: saber cuál es la fecha de adquisición de una vivienda de obra nueva construida por una promotora a efectos de la exención por reinversión en vivienda habitual del artículo 38 de la LIRPF.

La DGT recuerda, en su contestación a la consulta, que ha modificado los criterios interpretativos que venía manteniendo al respecto, como consecuencia de la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 2698/2020, de 23 de julio de 2020), considerando ahora que, en caso de reinversión en construcción futura, debe cumplirse una doble condición:

1º) Que se aplique la totalidad del importe percibido por la venta de la anterior vivienda a la construcción de la nueva vivienda, dentro del plazo de reinversión de dos años a partir de la venta de la antigua vivienda habitual establecido en el artículo 38.1 de la LIRPF y 41 del RIRPF.

En caso de reinversión parcial, conforme al artículo 41.4 del RIRPF solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de dicho artículo.

2º) Que la nueva vivienda se construya en los plazos establecidos en el artículo 55 del RIRPF. En consecuencia, no procederá la aplicación de la exención cuando el interesado no haya acreditado que las obras fueron finalizadas y le fueron entregadas, dentro del plazo de cuatro años reglamentariamente establecido, a contar desde el inicio de la inversión, salvo que dicho plazo se haya ampliado de conformidad con lo dispuesto en los apartados 3 y 4 del artículo 55 del RIRPF.

Por tanto, la aplicación de la totalidad del importe percibido por la venta de la anterior vivienda a la construcción de la nueva vivienda puede efectuarse dentro del plazo de reinversión de dos años a partir de la venta de la antigua vivienda habitual y también en los dos años anteriores a dicha venta, por lo que, los pagos que no se hayan realizado dentro de dicho plazo no se considerarán importe reinvertido.

La vivienda deberá finalizarse en los plazos establecidos en el artículo 55 del RIRPF, que se computarán desde que se realice el primer pago para la construcción de la vivienda que se considere importe reinvertido a efectos de la exención por reinversión en vivienda habitual.

En este sentido, en un supuesto como el planteado en la consulta, en el que se entregan cantidades al promotor, se entiende producida la adquisición de la vivienda cuando, suscrito el contrato de compraventa, se realice la tradición o entrega de la cosa vendida.

– La Consulta Vinculante V1665-25, de 16/09/2025, se refiere a la determinación del valor de adquisición de la nuda propiedad y el usufructo a efectos de determinar la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF.

Es el caso concreto de una consultante que, junto con otros hermanos, recibe como herencia la nuda propiedad de un inmueble. Otro familiar recibe el usufructo sobre el mismo. Dicho inmueble estuvo siempre arrendado y actualmente se ha procedido a su venta. Además, la consultante señala que el arrendamiento no se realizó como actividad económica.

La DGT establece que, a estos efectos, el valor de adquisición de la nuda propiedad y el usufructo del inmueble -puesto que se adquirió a título lucrativo, por herencia- será el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), sin que pueda exceder del valor de mercado, más el coste de las inversiones o mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes.

Eso sí, puesto que el inmueble siempre estuvo arrendado, habrá que tener en cuenta la amortización fiscalmente deducible del mismo (3%), con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto. Pero este tratamiento, lógicamente, sólo afecta al cálculo de la ganancia patrimonial que pueda generarse en la transmisión del inmueble, en relación con la determinación del valor de adquisición el usufructuario, que es quien deberá minorar el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles del valor de adquisición original del usufructo establecido a efectos del ISD.

– En la Consulta Vinculante V1669-25, de 16/09/2025, se pregunta acerca de la imputación temporal en el IRPF de una ganancia patrimonial por transmisión de un inmueble del que, el consultante, es propietario de una cuarta parte, siendo, a la vez, la residencia habitual de otras dos propietarias.

El inmueble se transmite mediante escritura pública, percibiéndose en el momento de la firma una parte y quedando supeditado el pago del resto a la fecha en que ambas copropietarias dejen de residir en la vivienda, de manera que el comprador no dispondrá de la vivienda hasta que dejen de residir en ella las dos propietarias, sea cual sea ese período de tiempo (ingreso en una residencia, traslado a otro inmueble, fallecimiento, etc.).

Con base en el art. 1.462 del Código Civil, se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.

La STS de 27 de abril de 1983 estableció que el Derecho español recoge la teoría del título y el modo, de manera que “la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida”.

En este sentido, la tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario.

En el caso planteado, la DGT estima que la venta parece haber sido otorgada bajo condición suspensiva en cuya virtud la entrega del bien objeto de venta se pospone a un momento posterior, puesto que en la escritura se señala que “la parte vendedora mantendrá la posesión de la totalidad del inmueble hasta que no se produzca el abono de la cantidad aplazada”.

Además, en la escritura de compraventa se especificó que “el abono de esta cantidad aplazada se llevará a cabo en el plazo máximo de tres meses desde el fallecimiento de la última de las dos copropietarias ocupantes, o en el plazo máximo de nueve meses desde que la última de ellas abandone el inmueble”.

Finaliza la DGT entendiendo que, así las cosas, y a efectos de la imputación temporal de la ganancia o pérdida patrimonial, la alteración patrimonial se producirá en el momento de la entrega del inmueble, imputándose por tanto a tal periodo impositivo.

A todo esto, y por concluir, el TEAC, en la recientemente publicada Resolución 00/02995/2025/00/00, de 20/10/2025 (resolución 00/02995/2025/00/00), dictada en Unificación de Criterio, en relación con la base de la deducción por adquisición de vivienda habitual, respecto de las cantidades obtenidas por la venta de la vivienda y destinadas a la cancelación del préstamo hipotecario que la gravaba -aplicando en este caso concreto la Disposición Transitoria 18ª de la LIRPF-, cuando un contribuyente vende la que era su vivienda habitual y en la que hasta entonces vivía, y cancela la cantidad restante del préstamo hipotecario que la gravaba utilizando para ello parte del importe que ha recibido como precio por su venta, podrá disfrutar de la deducción por inversión en la vivienda habitual, incluyendo en la base de deducción aquellas cantidades que ha obtenido por la transmisión de dicha vivienda y que ha destinado a la cancelación del préstamo hipotecario que la gravaba.

Septiembre ha venido cargadito de consultas de la DGT sobre vivienda. Amenazamos con volver próximamente sobre ello.