¿Se puede recuperar el IVA de un alquiler impagado? Sí, pero solo si se hace bien
Aunque hayan pasado años sin cobrar una sola renta, muchos arrendadores de locales comerciales siguen cargando con el IVA repercutido… como si nada hubiera pasado. Sin embargo, la Ley del IVA contempla la posibilidad de modificar la base imponible en determinadas circunstancias, lo que permite recuperar el impuesto ingresado en su día. Ahora bien, esta opción no es automática: exige cumplir ciertos requisitos y documentar adecuadamente la situación.
El caso: tres años de impago y contrato extinguido
La Dirección General de Tributos ha abordado esta problemática en la consulta vinculante V0255-25, de 5 de marzo de 2025. En el caso planteado, una empresa arrendadora dejó de percibir rentas desde agosto de 2020 hasta junio de 2023, fecha en la que el inquilino abandonó el local y se dio por extinguido el contrato. El crédito se dio de baja contablemente y la empresa solicitó modificar la base imponible del IVA conforme al artículo 80.Dos de la Ley del IVA.
Impago, extinción y rescisión: diferencias clave
No todo impago habilita la recuperación del IVA. Para que sea posible, debe acreditarse que la operación ha quedado total o parcialmente sin efecto. Esto ocurre, por ejemplo, cuando el contrato se resuelve legalmente y ya no existe posibilidad real de exigir el pago. Si el inquilino sigue ocupando el local, aunque no abone las rentas, no se considera extinguido el derecho de cobro y, por tanto, el IVA no puede rectificarse.
La normativa es clara: el artículo 80.Dos exige que la operación quede sin efecto mediante resolución judicial, administrativa o conforme a Derecho. En el caso comentado, la resolución del contrato por impago y abandono, junto con la baja contable del crédito, cumplen con este requisito.
Doctrina europea: reforzando la protección al arrendador
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha contribuido a consolidar este criterio en sentencias como Lombard (C-404/16) y UniCredit Leasing (C-242/18). En ellas, se establece que, cuando una operación queda jurídicamente sin efecto, no existe base imponible que justifique el IVA repercutido. No se trata de una mera demora en el pago, sino de una anulación real del negocio jurídico.
¿Cómo se modifica correctamente la base imponible?
Existen dos vías para regularizar la situación:
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Rectificación de autoliquidaciones (art. 120.3 de la LGT), si se considera que la cuota repercutida resultó improcedente.
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Regularización en el modelo de IVA del periodo en curso o siguiente, dentro del plazo de un año desde la fecha de extinción del contrato (art. 89.5 de la Ley del IVA).
Importante:
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La factura rectificativa debe emitirse cuanto antes.
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La rectificación solo es válida si no han transcurrido más de cuatro años desde el devengo del impuesto o desde que se produjo la causa que justifica la modificación.
¿Qué documentación exige Hacienda?
Para acreditar la modificación de la base imponible, Hacienda exige una trazabilidad clara del proceso. Es imprescindible conservar:
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La factura rectificativa, que identifique la factura original y detalle la minoración de base e impuesto.
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Pruebas del desalojo del local.
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Documentación que acredite la resolución del contrato.
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La baja contable del crédito.
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Y, en caso de rectificación por el procedimiento del art. 120.3, la solicitud formal a la Administración.
No basta con dejar de facturar ni con asumir que la deuda está prescrita. La documentación es clave para demostrar que se cumplen todos los requisitos legales.
Conclusión: la clave está en actuar, documentar y no dejar pasar el tiempo
La legislación permite recuperar el IVA de las rentas impagadas siempre que la operación haya quedado sin efecto y se acredite debidamente. Esto exige rigor contable, fiscal y documental.
El silencio del inquilino no anula el IVA, pero la extinción definitiva del contrato sí… si el arrendador cumple con su parte.
