El truco o trato en la vivienda habitual. Últimas consultas de la DGT
Que la vivienda sigue constituyendo una fuente inagotable de problemas para un alto porcentaje de la población, no se le oculta a nadie. No sólo se encarecen los precios de compra sino, también, los alquileres, haciendo muy difícil el cumplimiento del mandato constitucional (art. 47 CE): todos los españoles tienen el derecho fundamental de disfrutar de una vivienda digna y adecuada y los poderes públicos están obligados a promover las condiciones necesarias y a establecer las normas pertinentes para hacer efectivo ese derecho. Sí, ahí está la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE de 25-05-2023), por ejemplo. Pero no parece que ayude nada, de momento. Y, lo peor, es que las “soluciones habitacionales” que el mercado ofrece no resultan muy atractivas: compartir piso, alquilar habitaciones, … Lo último que se ha oído es que se ofrecen habitaciones ¡en venta! ¿Es eso posible? ¿Se puede vender una habitación? Dejemos ese análisis para otra ocasión.
Recuerdo ahora algún motivo esgrimido en algunas normas para rebajar las competencias de algún colectivo profesional (APIS, por ejemplo) y para justificar la desaparición de la deducción por adquisición de vivienda: encarecían la vivienda.
Bueno, pues hoy, a pesar de los pesares, y a pesar de las terroríficas experiencias con las “burbujas inmobiliarias”, seguimos asistiendo al encarecimiento galopante de las viviendas y al engorde de la burbuja.
Además de eso, los contribuyentes siguen planteando consultas tributarias en torno al uso, concepto, transmisión, valor, exenciones, etc., de los inmuebles. Entre las últimas consultas efectuadas a la Dirección General de Tributos, destacamos, por ahora, las siguientes, puesto que pueden afectar a un buen número de contribuyentes.
La Consulta Vinculante V1549-25, de 02/09/2025, plantea la situación de unos cónyuges, casados en separación de bienes, que adquirieron su vivienda habitual en una proporción del 60 y del 40 por ciento, respectivamente. Se financió con un préstamo hipotecario solidario, satisfaciendo cada uno el 50 del mismo y practicando deducción por inversión en vivienda habitual. Ahora se plantean que uno de los cónyuges done al otro su 40 por ciento de participación indivisa de propiedad, pero sin que se modifiquen las condiciones del préstamo, satisfaciendo cada cónyuge la mitad de sus importes y continuando la vivienda constituyendo la residencia habitual de ambos.
Se consulta si, tras producirse la donación, el donante podría seguir practicando la deducción, dado que la vivienda mantiene la condición de su residencia habitual y seguirá abonando el 50 por ciento de cada pago vinculado con el préstamo hipotecario. En caso contrario, si no fuese posible, se consulta acerca de si el otro cónyuge, el donatario, podría practicar la deducción en función del 100 de las cantidades que se satisficieran, aunque la mitad de cada pago lo siguiese abonando el cónyuge donante.
Pueden imaginarse la contestación de la DGT: desde el momento en el que el cónyuge donante deja de ser titular de la copropiedad de la vivienda, dejará de reunir uno de los dos requisitos fundamentales requeridos para tener derecho a practicar la deducción -adquisición de propiedad de la vivienda-, por lo cual no podrá continuar practicándola en ningún caso.
Por lo que se refiere al cónyuge donatario, podrá continuar practicando la deducción en función de la totalidad de las cantidades que satisfaga por el préstamo, en este caso el 50% de cada pago, puesto que, en principio, cumple los requisitos previstos en la DT 18ª de la LIRPF. Y se señala, además, que respecto del 10% que excede el 50% del préstamo en relación con su porcentaje inicial de copropiedad (60%) y el porcentaje inicial de copropiedad el cónyuge donante (40%), se considera que constituye, también, un préstamo o donación a favor del cónyuge donatario.
Y, respecto de la nueva parte indivisa que el cónyuge donatario adquiriría por donación, dado que el donante seguirá haciéndose cargo del abono del 50% del préstamo, aun no siendo ya copropietario en ningún porcentaje, la DGT, sin analizar la procedencia de la aplicación del régimen transitorio, concluye que las cuantías que por la adquisición de esta parte indivisa se satisfagan, no tendrán la consideración de deducibles para el adquirente, es decir, para el cónyuge donatario.
Final: ni uno ni otro.
La Consulta Vinculante V1618-25, de 15/09/2025, se refiere a un supuesto de adquisición, en 2016, de la nuda propiedad de un inmueble respecto del que consolidó el pleno dominio en junio de 2023. Desde 2016 reside en dicho inmueble. Tiene 64 años y una discapacidad del 70 por ciento. Plantea si puede beneficiarse de alguna exención en caso de transmitir el mismo.
La DGT, en relación con la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la LIRPF, recuerda que se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando el inmueble constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión. A estos efectos, la DGT mantiene el criterio de que los beneficios fiscales vinculados a la vivienda habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio, aunque sea compartido del inmueble. Y, asimismo, en este mismo sentido, se pronunció el Tribunal Supremo en STS nº 1858/2018, de 20 de diciembre de 2018.
En el caso planteado, el consultante ha residido en la vivienda que desea transmitir desde 2016, pero no lo ha hecho como titular del pleno dominio desde junio de 2023, por lo tanto, se incumple el plazo de tres años de residencia señalado en la normativa, no pudiendo beneficiarse ni de la exención por reinversión del artículo 38 de la LIRPF ni de la exención regulada en el artículo 33.4.b) de la misma Ley (a efectos de esta última se incumpliría asimismo el requisito de edad exigido). Importante: la LIRPF no hace referencia a ningún beneficio fiscal en el caso de obtener una ganancia patrimonial derivada de la transmisión de inmuebles por personas con discapacidad.
La Consulta Vinculante V1620-25, de 15/09/2025, se refiere a una contribuyente que va a realizar la descalificación de una vivienda VPO, lo que va a conllevar una serie de gastos (reintegro de ayudas y subvenciones, pago de tasas, de impuestos municipales, del Registro de la Propiedad, etc,), planteándose si tales gastos pueden considerarse mayor valor de adquisición o menor valor de transmisión a la hora de determinar la ganancia o pérdida patrimonial por la posible venta en el IRPF.
La DGT, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 35 LIRPF, señala que por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste, por lo que el valor de adquisición del inmueble será la suma de importe real satisfecho por la adquisición, de las inversiones y mejoras en su caso efectuadas, y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
No formarán parte del valor de adquisición ni minorarán el valor de transmisión las cantidades que, en su caso, se satisfagan en concepto de reintegro de ayudas e intereses subsidiados o subvencionados con motivo de la descalificación de la vivienda (los cuales en su momento generaron una ganancia patrimonial). Su calificación será la de pérdida patrimonial del período impositivo en que se haga efectivo dicho reintegro.
Por lo que se refiere a los intereses de demora que en su caso puedan devengarse por la descalificación de la vivienda, tendrán la consideración de pérdida patrimonial del periodo impositivo en el que sean exigibles.
La Consulta Vinculante V1623-25, de 15/09/2025, se refiere a un supuesto en el que un matrimonio transmite, en marzo de 2025, la vivienda que venía constituyendo su residencia habitual desde el año 2012, obteniendo una ganancia patrimonial. El 23 de junio de 2023 comienzan la construcción, mediante autopromoción, de su nueva vivienda habitual, utilizando para ello financiación ajena. Han ido abonando cantidades a lo largo de la construcción de la obra, la cual se prevé finalizar en marzo de 2025. Desean saber si la ganancia patrimonial que han obtenido en 2025 resulta exenta en virtud del artículo 38 de la LIRPF.
La jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo –STS 2698/2020, de 23 de julio de 2020– ha hecho modificar el criterio interpretativo que la DGT venía manteniendo hasta entonces, de manera que, en caso de reinversión en construcción futura, debe cumplirse una doble condición para considerar la ganancia exenta por reinversión:
1º) Que se aplique la totalidad del importe percibido por la venta de la anterior vivienda a la construcción de la nueva vivienda, dentro del plazo de reinversión de dos años a partir de la venta de la antigua vivienda habitual.
2º) Que la nueva vivienda se construya en los plazos establecidos en el artículo 55 del RIRPF, por lo que no procederá la aplicación de la exención cuando el interesado no haya acreditado que las obras fueron finalizadas y le fueron entregadas, dentro del plazo de cuatro años reglamentariamente establecido, a contar desde el inicio de la inversión.
En estos casos, hay que tener en cuenta que los plazos fijados por años se computan de fecha a fecha de acuerdo con los artículos 5.1 del Código Civil y 30.4 de la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
De esta manera, la DGT considera que, en el supuesto consultado, para acogerse a la exención por reinversión, la consultante y su marido deberán reinvertir el importe obtenido en la transmisión de su vivienda en la construcción de su nueva vivienda habitual dentro del plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde dicha transmisión, por lo que, los pagos que no se hayan realizado dentro de dicho plazo no se considerarán importe reinvertido.
Además, la vivienda deberá finalizarse en los plazos establecidos en el artículo 55 del RIRPF, teniendo en cuenta que el plazo de 4 años se computará desde que se realiza el primer pago para la construcción de la vivienda que se considere importe reinvertido a efectos de la exención por reinversión.
Puesto que en este supuesto la nueva vivienda habitual se ha adquirido/construido antes de vender la anterior vivienda habitual, debe considerarse, igualmente la Resolución 02463/2013/00/00, de 11 de septiembre de 2014, del TEAC, en unificación de criterio, que dispone que, para la aplicación de la exención, se requiere que el contribuyente invierta en el plazo de dos años, posteriores o anteriores a la venta, una cuantía equivalente al importe total obtenido por la transmisión, sin que sea preciso que los fondos obtenidos por la transmisión de la primera vivienda habitual sean directa, material y específicamente los mismos que los empleados para satisfacer el pago de la nueva, por lo que no debe distinguirse entre que el importe invertido en la nueva vivienda estuviese a disposición del obligado tributario con anterioridad a la transmisión de la antigua o hubiese sido obtenido por causa de esa transmisión.
En el caso planteado se indica que, para hacer frente a los pagos por certificaciones de obra han empleado financiación ajena. En ese sentido, la STS 1239/2020, de 1 de octubre de 2020, en lo que se refiere al importe a reinvertir, establece que, para aplicar la exención por reinversión, no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble.
Dicho de otro modo: por importe reinvertido debe considerarse la totalidad de los pagos satisfechos por la construcción de la nueva vivienda dentro del plazo de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión, con independencia de que los mismos se hayan financiado con cantidades obtenidas mediante préstamo hipotecario, o con cantidades procedentes de los fondos propios del consultante.
La Consulta Vinculante V1624-25 , de 15/09/2025, aborda el caso de un contribuyente que adquiere en julio de 2021 una vivienda de segunda mano en la que realiza una serie de labores de adecuación que finalizan en noviembre de ese mismo año, comenzando a residir en ella en julio de 2022. Actualmente tiene intención de transmitir este inmueble y con el importe obtenido reinvertir en una nueva vivienda que se convierta en su habitual y se plantea si dicha vivienda ha alcanzado la consideración de habitual a efectos de aplicar la exención por reinversión del artículo 38 de la LIRPF.
La DGT entiende que:
1.- Para alcanzar la consideración de vivienda habitual, la residencia del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Salvo que concurra alguna de las circunstancias de las indicadas en dicha norma.
2.- De comenzar a constituir su residencia habitual, en los términos señalados, dentro de los primeros doce meses desde la fecha de su adquisición, dicho plazo de tres años comenzará a computarse desde la misma fecha de adquisición.
3.- Si la fecha de inicio, como residencia habitual, fuese posterior al transcurso de dichos doce meses, para alcanzar la consideración de vivienda habitual habrán de transcurrir, al menos, tres años desde esa fecha de inicio.
4.- En este caso, siempre que la ocupación de la vivienda se lleve a cabo dentro de los primeros doce meses desde la adquisición de la misma (contados de fecha a fecha), al contar el plazo de tres años desde la fecha de dicha adquisición (julio de 2021), a fecha de emisión de la consulta vinculante (15-09-2025), ésta habrá alcanzado el carácter de habitual para el consultante. De no darse dicha ocupación en el señalado plazo de doce meses, el cómputo de los tres años comenzaría a contar desde la fecha de ocupación.
En la Consulta Vinculante V1628-25, de 15/09/2025, se plantea una cuestión de interés: en junio de 2021, el consultante y su cónyuge adquirieron conjuntamente una participación en una cooperativa de viviendas para una promoción de obra nueva situada en Madrid. La entrega y entrada en uso de la vivienda no se produjo hasta marzo de 2024, comenzando entonces a residir en ella con el objetivo de que se convirtiera en su vivienda habitual. No obstante, desde el inicio de la ocupación de la vivienda, el consultante comenzó a experimentar molestias graves por ruidos estructurales, especialmente con origen en el piso superior, que afectaron de manera significativa al descanso nocturno, a la concentración en el trabajo (en régimen de teletrabajo) y a la convivencia familiar. Debido a ello acudió a especialistas que trataran su problema, iniciando dos tratamientos psicológicos, pero ante la falta de mejoría el matrimonio decidió vender la vivienda y reinvertir lo obtenido en un inmueble situado en una última planta. Se plantea la posibilidad de considerar que la vivienda transmitida ha alcanzado la consideración de habitual dadas las circunstancias que concurren.
Vale esta situación para considerar otros supuestos en los que se abandone la vivienda antes del transcurso de tres años, en los términos de los artículos 38 LIRPF y 41 RIRPF (y, en su caso, en los de la Disposición Adicional vigésima tercera LIRPF, respecto de la obtención de “empleo más ventajoso”). En tales términos, salvo en el caso de fallecimiento -en el que la exención opera de forma automática-, ante la concurrencia de concretas circunstancias, éstas han de exigir “necesariamente” el cambio de domicilio o el no poder llegar a ocupar la vivienda adquirida, según proceda, teniendo que existir una relación directa entre la causa y el efecto.
Dice la DGT que la expresión reglamentaria “circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio” comporta una obligatoriedad –y no una mera voluntariedad o conveniencia- en dicho cambio. Se reproduce el argumentario de la DGT:
“… la aplicación de esta norma requiere plantearse si ante una determinada situación, cambiar de domicilio es una opción para el contribuyente o queda al margen de su voluntad o conveniencia; es decir, que el hecho de que concurra una de las circunstancias enumeradas u otras análogas no es determinante por sí solo, ni supone sin más, una excepción a la exigencia del plazo general de residencia efectiva durante tres años. En el primero de los casos, es decir, si el contribuyente mantiene la posibilidad de elegir, no se estará en presencia de una circunstancia que permita excepcionar el plazo de tres años, y por tanto, si el contribuyente decide cambiar de domicilio, no por ello la vivienda alcanzará la consideración de habitual. En la misma línea, puede afirmarse que si se prueba la concurrencia de circunstancias análogas a las enumeradas por la normativa se podrá excepcionar el plazo de tres años, siempre que las mismas exijan también el cambio de domicilio.”
Dicho lo anterior, la DGT considera que las circunstancias alegadas por el contribuyente no se contemplan específicamente por la normativa del Impuesto entre aquellas que necesariamente exigen el cambio de domicilio y que tampoco pueden valorarse por la propia DGT, pero avanza que dichas circunstancias no implican por sí mismas, de forma aislada o en su conjunto, y en todos los supuestos la exigencia de cambiar de domicilio y vender la residencia habitual; debiendo considerarse que, en principio, constituye una decisión voluntaria del contribuyente, no operando la excepción a la obligación de permanencia continuada en la vivienda durante, al menos, tres años, requeridos para alcanzar la consideración de habitual.
Indica, también, que habría que valorar el alcance temporal y la gravedad de los ruidos, “sin que pueda entenderse, a priori, que son de carácter permanente o absolutamente perentorios”. Igualmente, señala que habría que valorar el alcance temporal y la gravedad de las consecuencias psíquicas y de convivencia que tal circunstancia desencadena, con el oportuno diagnóstico médico. Sin embargo, tampoco niega la DGT que tales circunstancias pudieran llegar a constituir en algún supuesto, la necesidad de abandonar la vivienda, y enajenarla y, de ser así, el hecho de cambiar de residencia no constituiría una decisión voluntaria del contribuyente, operando la excepción a la obligación de permanencia continuada en la vivienda durante, al menos, los tres años requeridos para alcanzar la consideración de habitual.
Como se trata de una cuestión de hecho, la DGT no va más allá, dejando que la valoración de las circunstancias se realice por los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, a la vista de los justificantes que aporte el contribuyente. En definitiva: hay que contar con la justificación médica de los efectos que producen en el contribuyente esas circunstancias.
La Consulta Vinculante V1629-25 , de 15/09/2025, plantea qué valor de adquisición debe darse a un inmueble en el IRPF, a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que se obtuviera en su futura venta, en el caso de que el valor de adquisición declarado por el contribuyente fuese objeto de comprobación, a efectos del ITP y AJD, estableciéndose un valor superior al declarado y girándole la correspondiente liquidación.
En principio, para calcular el valor de adquisición del inmueble, en el caso de inmuebles adquiridos por compraventa, se partirá del importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado.
Sin embargo, el Tribunal Supremo, mediante STS de 21 de diciembre de 2015, recaída en recurso de casación para la unificación de doctrina, ha establecido que, a efectos de determinar dicho valor de adquisición en el IRPF, en caso de posterior comprobación de valores a efectos del ITP y AJD por las respectivas Comunidades Autónomas, habrá de tenerse en cuenta el valor comprobado como importe real a estos efectos.
La Consulta Vinculante V1631-25 , de 15/09/2025, plantea el caso de un contribuyente que es titular de dos parcelas contiguas y unidas interiormente que poseen referencias catastrales diferentes. En una de ellas se encuentra la vivienda habitual en la que lleva residiendo desde 1995 y en la otra tiene su garaje, jardín, huerto y piscina. Está valorando transmitir ambas parcelas una vez cumplida la edad de 65 años y pregunta si puede resultar de aplicación la exención del art. 33.4 b) de la LIRPF sobre ambas parcelas pese a que su vivienda habitual solamente se encuentra en una de ellas.
La DGT entiende que dentro del concepto de vivienda habitual regulado en el IRPF se incluye todo tipo de edificación, aun cuando ésta no cumpla con la normativa urbanística propia de la misma o se ubique en un suelo que no disponga de la calificación requerida para edificar, con independencia de la calificación que pudiera tener en el Registro de la Propiedad. Eso sí, para que la edificación pueda ser considerada como vivienda habitual ha de estar acondicionada o susceptible de ser acondicionada como vivienda, y reunir los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia por parte del contribuyente requeridos por la normativa del Impuesto; una vez acondicionado como vivienda, podrá disfrutar de cuantos beneficios fiscales establezca el IRPF para las viviendas habituales con carácter general, con los mismos requisitos, condiciones y limitaciones.
En consecuencia, y en este caso concreto, a efectos del IRPF la DGT considera que no existe ningún impedimento en tomar como vivienda habitual dos viviendas contiguas unidas entre sí interiormente, incluso aunque no estén unidas registralmente, siempre que se resida en ellas de forma habitual. Al tener cada una de las viviendas su correspondiente referencia catastral, en la cumplimentación de los datos referidos a la vivienda habitual se deberán consignar las dos referencias catastrales.
Con todo, lógicamente, la acreditación de dicha residencia como residencia habitual es una cuestión de hecho que deberá acreditar la contribuyente por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, cuya valoración corresponde efectuar a los órganos que tienen atribuidas las competencias de comprobación e inspección de la Administración Tributaria.
Hay más consultas de la DGT en septiembre de 2025, pero las dejamos para próximas Newsletters. Parece que la vivienda, en el ámbito tributario, sigue generando numerosas dudas.
