Cuando un alquiler con opción de compra no es un alquiler: el criterio de Hacienda que lo cambia todo
No todos los contratos de alquiler con opción de compra son lo que aparentan. Algunos, sin apenas advertirlo, empiezan a tributar como si la adquisición del inmueble ya se hubiera producido. Hay operaciones inmobiliarias que, aun firmándose como arrendamientos, la Administración analiza con especial atención y llega a tratarlas como financiación encubierta. Lo explicamos.
En los últimos meses se han multiplicado las operaciones estructuradas como alquiler con opción de compra, especialmente cuando se trata de edificios completos o inmuebles vinculados a actividades económicas. Sobre el papel, el esquema parece sencillo: se usa el inmueble, se abonan cuotas periódicas y, más adelante, se ejerce la opción de compra descontando las cantidades ya pagadas.
El problema surge cuando la Administración considera que la compra es segura desde el inicio. En ese momento, lo que formalmente es un alquiler empieza a tributarse como algo muy distinto.
Cuando Hacienda dice “esto no es un alquiler”
La Dirección General de Tributos (DGT) ha sido clara en su reciente consulta vinculante V1557-25:
si desde el principio no existen dudas razonables de que se va a ejercer la opción de compra, el contrato deja de considerarse un arrendamiento ordinario.
En estos casos, lo que realmente existe es una operación de financiación, aunque el contrato se denomine “alquiler”. Para la Administración, la adquisición del inmueble se está produciendo desde el primer momento.
Si el precio final descuenta íntegramente las cuotas abonadas y la opción de compra está prácticamente decidida, el riesgo fiscal es elevado incluso aunque el contrato se denomine “arrendamiento”.
¿Qué ocurre contablemente (y por qué afecta al impuesto)?
Cuando la operación se califica como arrendamiento financiero, la empresa no registra un gasto por alquiler. Debe reconocer:
- Un activo en su balance (el edificio).
- Un pasivo financiero por la deuda asumida.
Las cuotas dejan de contabilizarse como un gasto corriente y pasan a descomponerse en:
- Intereses, que sí se llevan a resultados.
- Amortización de deuda, que no es un gasto fiscal deducible.
Seguir contabilizando las cuotas como si fueran de alquiler puede generar ajustes, regularizaciones y sanciones.
¿Son deducibles las cuotas durante los cinco primeros años?
Aquí se encuentra uno de los errores más frecuentes.
Cuando el contrato se considera financiación:
- No es deducible la cuota completa.
- Solo son fiscalmente deducibles:
- Los gastos financieros, con sus límites legales.
- La amortización fiscal del edificio.
El resto de la cuota, aunque se pague mensualmente, no reduce la base imponible del impuesto sobre sociedades.
Deducir cuotas completas como alquiler cuando en realidad la operación es financiera puede acabar en inspección y liquidación con recargos.
Y cuando se ejerce la opción de compra, ¿qué sucede?
Desde el punto de vista fiscal, la compra ya estaba en marcha.
Al ejercer la opción:
- No empieza una amortización nueva.
- Continúa la amortización del edificio previamente reconocido.
Para inmuebles comerciales, administrativos o viviendas, la referencia habitual es una amortización lineal del 2% anual, siempre que:
- El inmueble esté correctamente clasificado.
- La amortización refleje una depreciación real y justificada.
- Se distinga adecuadamente entre suelo (no amortizable) y construcción.
Lo que conviene revisar antes de firmar (o incluso después)
Este tipo de contratos no se improvisa. Tanto antes de firmar como si ya está firmado, conviene analizar:
- Si la opción de compra es realmente opcional.
- Cómo se imputan las cuotas y qué parte corresponde a financiación.
- Qué impacto tiene en el balance y la cuenta de resultados.
- Si la amortización está bien planteada.
- Si la deducción de intereses respeta los límites legales.
Un contrato mal estructurado hoy puede condicionar la fiscalidad de los próximos 20 o 30 años.
Conclusión
No todo alquiler con opción de compra es un alquiler.
Cuando la compra es prácticamente segura desde el inicio, Hacienda lo considera una adquisición financiada, con efectos inmediatos en la contabilidad, en el impuesto sobre sociedades y en las deducciones fiscales posibles.
La buena noticia es que, si se planifica bien, el impacto se puede gestionar.
La mala es que, si no se revisa a tiempo, suele salir caro.
Antes de firmar —o incluso si ya se ha firmado— conviene analizar el contrato, revisar los números y anticiparse. En este tipo de operaciones, llegar tarde suele ser el verdadero error.
