Los controles de precios nunca funcionan

Parece mentira que haya que decir obviedades económicas. Pero no queda otra. El presidente del Gobierno anunció recientemente un nuevo paquete de medidas destinadas a intervenir en el mercado del alquiler en España. Conviene subrayar, antes de entrar al análisis, que se trata de un anuncio político y no de una norma en vigor, dado que el Real Decreto-Ley aún no ha sido aprobado por el Consejo de Ministros ni publicado en el BOE, por lo que se desconocen aspectos clave de su diseño final. Aun así, las líneas generales expuestas permiten extraer conclusiones relevantes sobre la nueva “ocurrencia” del Gobierno y sus posibles efectos económicos.

El anuncio puede resumirse en tres grandes medidas. La primera es la creación de un incentivo fiscal en el IRPF para aquellos propietarios que renueven el contrato de alquiler sin incrementar la renta, permitiéndoles una bonificación del 100% sobre el rendimiento neto del capital inmobiliario. La segunda consiste en un mayor control del alquiler de corta duración, acompañado de un régimen sancionador más severo para combatir el fraude y el uso indebido de esta modalidad como vía de escape a la regulación del alquiler residencial. La tercera apunta a un mayor control del alquiler por habitaciones, con la intención declarada de someterlo a requisitos similares a los de las viviendas alquiladas en su totalidad bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El objetivo explícito del Gobierno es frenar el incremento de las rentas, especialmente en un momento muy concreto del mercado como es el vencimiento previsto de un volumen significativo de contratos de alquiler a lo largo de 2026. Según datos difundidos por el Ministerio de Consumo, ese año expirarían alrededor de 630.000 contratos, una cifra relevante aunque inferior a los “millones” a los que se ha aludido en algunos discursos públicos. Conviene, no obstante, manejar esta estimación con cautela, ya que el mercado del alquiler en España adolece de una notable falta de estadísticas precisas y homogéneas.

El problema de fondo que intenta abordar el Ejecutivo es el riesgo de que la renovación de estos contratos se traduzca en subidas bruscas de precios, al actualizarse las rentas a valores de mercado tras años de incrementos limitados por índices oficiales. Es aquí donde aparece la idea del incentivo fiscal como mecanismo para “comprar” moderación de precios por parte del propietario.

Desde el punto de vista económico, la afirmación de que “los dueños no pueden subir el alquiler libremente” tiene implicaciones claras. Cuando el crecimiento del precio está limitado por el IPC, por un índice oficial o por un tope legal, el principal beneficiario es el inquilino que ya ocupa la vivienda. Para él, la regulación supone estabilidad, previsibilidad y protección frente a subidas abruptas. En términos distributivos, se produce una transferencia de renta del propietario al inquilino, ya que parte del ajuste que se realizaría vía precios queda bloqueado.

Sin embargo, este efecto positivo para el inquilino consolidado genera una especie de “muralla china” para quien aún no está dentro del mercado. La regulación incrementa la percepción de riesgo del propietario, que tiende a compensarlo endureciendo las condiciones de acceso: rentas más altas para nuevos contratos, mayor exigencia de garantías o, directamente, la decisión de no alquilar. Se produce así un fenómeno de selección adversa, donde los costes de la regulación recaen sobre quienes buscan vivienda y sobre aquellos propietarios que consideran que la rentabilidad ya no compensa los riesgos, incluidos los asociados a la inseguridad jurídica o a la okupación[1].

En este contexto, el incentivo fiscal anunciado pretende actuar como contrapeso. En este sentido, el propietario que renueve el contrato sin subir la renta podría beneficiarse de una bonificación del 100% del rendimiento neto del alquiler en el IRPF. Ahora bien, el efecto real de esta medida depende de dos factores clave: el volumen de ese rendimiento neto y el tipo marginal o efectivo al que tribute el contribuyente.

Además, no puede olvidarse que ya existen reducciones importantes para el alquiler de vivienda habitual, actualmente del 60%, lo que limita el margen adicional del nuevo incentivo. En muchos casos, el ahorro fiscal derivado de pasar de una reducción del 60% a una bonificación del 100% puede resultar insuficiente para compensar la pérdida de ingresos que supone no actualizar la renta al mercado. Es decir, el incentivo puede no ser lo bastante potente como para cambiar el comportamiento del propietario medio.

Desde el punto de vista de las finanzas públicas, la medida tiene un coste claro. Si el Estado renuncia a recaudar IRPF sobre esos alquileres, el efecto es una menor recaudación, es decir, un beneficio fiscal que, salvo compensación por otras vías, recae sobre el conjunto de los contribuyentes. No se trata, en sentido estricto, de un “seguro” para el propietario, sino de una transferencia fiscal cuya eficacia dependerá de su diseño y de la respuesta real del mercado.

La cuestión clave es si este paquete de medidas servirá para contener la subida de los alquileres y aumentar la oferta disponible. La respuesta, a la luz de la experiencia económica, es que su impacto será probablemente limitado y muy focalizado. Los controles de precios nunca funcionan porque desincentivan la oferta. Puede ayudar en situaciones concretas —por ejemplo, evitando subidas abruptas en renovaciones específicas—, pero difícilmente solucionará el problema estructural del mercado del alquiler en España.

Es cierto que un mayor control del alquiler de corta duración podría evitar que algunas viviendas abandonen el mercado residencial para pasar al alquiler temporal de forma fraudulenta. Sin embargo, conviene no demonizar esta modalidad: el perfil medio del propietario y del inquilino en el alquiler de temporada suele ser distinto, y su existencia no implica necesariamente una restricción directa de la oferta residencial.

Si el objetivo es reducir los precios de forma sostenida, la evidencia apunta siempre a la misma dirección: más oferta. Esto implica facilitar la construcción y rehabilitación de vivienda, movilizar vivienda vacía, mejorar la seguridad jurídica y diseñar incentivos estables y previsibles. Sin estos elementos, cualquier intento de control de precios corre el riesgo de aliviar síntomas a corto plazo mientras agrava el problema de fondo.

Por último, se ha mencionado que el incentivo fiscal podría suponer un ahorro medio de unos 1.400 euros anuales por propietario. Este cálculo es plausible si se obtiene un rendimiento neto de 4.000 euros y con un tipo marginal del 35% se alcanza una cifra cercana a los 1.500 euros. No obstante, se trata de una media teórica: en la práctica, el ahorro variará considerablemente según los ingresos, los gastos deducibles y la situación fiscal de cada propietario.

En suma, la nueva regulación apunta a un enfoque conocido: contener precios mediante restricciones e incentivos fiscales, sin abordar de manera decidida el problema central de la vivienda en España, que no es otro que la insuficiencia de oferta. El riesgo es que, una vez más, se legisle sobre los efectos sin corregir las causas.

 

[1] “Los okupas cuestan 21,4 millones de euros cada año a los propietarios de Barcelona y Madrid — idealista/news”