El problema de la vivienda en España

El mercado de la vivienda en España mantiene una elevada actividad, aunque las compraventas muestran cierta moderación. En junio de 2026 se registraron 59.288 compraventas de viviendas, un 1,6% más que en junio de 2025. Sin embargo, en el conjunto acumulado del año hasta junio, las operaciones disminuyeron un 2,6%, lo que indica una cierta estabilización después del fuerte crecimiento experimentado en 2025. La vivienda usada continúa dominando el mercado: representó el 78,5% de las operaciones, mientras que la vivienda nueva supuso el 21,5%.

En cuanto a los precios, la tendencia sigue siendo claramente alcista. Según el INE, durante el primer trimestre de 2026 el precio de la vivienda aumentó un 12,9% interanual y un 3,5% respecto al trimestre anterior. El incremento fue especialmente intenso en la vivienda de segunda mano, cuyos precios crecieron un 13,5%, frente al 9,1% de la vivienda nueva.

Las principales causas de esta evolución son el desequilibrio entre una demanda elevada y una oferta insuficiente, especialmente en las grandes ciudades y zonas turísticas. La construcción de nuevas viviendas no crece al ritmo necesario debido a la escasez de suelo disponible, los costes de construcción, la lentitud administrativa y las dificultades para desarrollar proyectos. Al mismo tiempo, la creación de empleo, el crecimiento de los hogares y la recuperación de la financiación mantienen elevada la demanda. Además, la mejora de las condiciones hipotecarias ha favorecido las compras: en junio de 2026 el tipo medio de las nuevas hipotecas fue del 2,96% y el número de hipotecas aumentó un 10,8% interanual.

En conclusión, el mercado español presenta actualmente una combinación de precios muy dinámicos y compraventas más estables, debido principalmente a que la oferta de vivienda sigue siendo insuficiente frente a una demanda estructuralmente elevada.

En términos anuales, el mercado inmobiliario español ha mostrado un fuerte dinamismo en 2025 y comienzos de 2026, tanto en el número de operaciones como en los precios. En 2025 se registraron 714.237 compraventas de viviendas, un 11,5 % más que en 2024. El crecimiento fue especialmente intenso en la vivienda nueva, cuyas operaciones aumentaron un 16,1 %, frente al 10,3 % de la vivienda usada.

La evolución de los precios ha sido todavía más destacada. En el conjunto de 2025, el precio de la vivienda aumentó un 12,7 %, el mayor incremento desde 2007. En el cuarto trimestre, la subida interanual alcanzó el 12,9 %, mientras que en el primer trimestre de 2026 se mantuvo en ese mismo nivel. La vivienda de segunda mano experimentó una presión especialmente elevada, con un aumento del 13,5 % interanual en el primer trimestre de 2026.

La principal causa es el desequilibrio entre una demanda creciente y una oferta insuficiente. En 2025 se crearon unos 225.000 hogares, mientras que solo se terminaron unas 92.000 viviendas. Además, la demanda de compradores no residentes y otros usos de la vivienda han contribuido al aumento de la presión sobre el mercado.

Por tanto, el problema actual no es tanto un exceso de crédito como en la burbuja anterior, sino una escasez estructural de vivienda.

FUERTE REPUNTE DE LA INFLACION

El indicador adelantado del IPC de agosto muestra un fuerte repunte de la inflación en España, hasta el 4,3% interanual, siete décimas más que en julio,3,6%. Se trata del nivel más elevado desde febrero de 2023. En términos mensuales, los precios aumentaron un 0,7%.

El principal factor detrás de esta aceleración ha sido el encarecimiento de los combustibles y lubricantes, que contrasta además con la bajada registrada en agosto de 2025. También han contribuido los alimentos y bebidas no alcohólicas, cuyos precios han descendido menos que un año antes.

Sin embargo, el dato más relevante para valorar la persistencia de las presiones inflacionistas es la inflación subyacente, que excluye alimentos no elaborados y productos energéticos. Esta tasa bajó una décima, hasta el 2,9%, frente al 3,0% de julio. Esto sugiere que buena parte del repunte del IPC general tiene un componente energético y, por tanto, no refleja un deterioro generalizado de todas las partidas de consumo.

En conjunto, el dato presenta una señal mixta: la inflación general vuelve a niveles preocupantes, pero la moderación de la subyacente resulta relativamente tranquilizadora. No obstante, si el encarecimiento energético se prolonga, podría terminar trasladándose a otros bienes y servicios y dificultar la convergencia hacia el objetivo del 2% del BCE. El dato definitivo se publicará este mes de septiembre y puede ser aún peor.

Esta fuerte subida de los precios tiene un impacto muy negativo en el poder adquisitivo de los ciudadanos y puede elevar significativamente el gasto en pensiones.

Ha sido un error eliminar las ventajas fiscales concedidas a los productos energéticos, esta reducción de impuestos debe volver a aplicarse con carácter permanente.

 

CRISIS EN EL MERNCADO DE DEUDA

La rentabilidad de las Letras sigue al alza, otro mes más. El pasado día 1 de septiembre martes, el Tesoro Público ha celebrado su habitual subasta mensual de Letras a 6 y 12 meses en la que ha ofrecido una rentabilidad más elevada que en la anterior colocación. En concreto, el organismo ha pagado un tipo de interés medio del 2,62% por el papel a seis meses, frente al 2,496% que desembolsó en agosto; y del 2,83% por las Letras a un año, frente al 2,663% previo. La remuneración de las Letras sigue en máximos de 2024.

La evolución de las Letras a un año en el mercado secundario -donde se negocian una vez emitidas, ya anticipaba que el Tesoro tendría que elevar este martes su remuneración, como finalmente ha ocurrido. En este mercado, la rentabilidad del papel a doce meses se sitúa actualmente en el 2,82%, muy por encima del 2% en el que se movían antes de que Estados Unidos e Israel atacaran Irán, a finales de febrero.

Pero el estallido del conflicto cambió por completo el rumbo de la renta fija. El encarecimiento de la energía, provocado por el cierre del estrecho de Ormuz, reavivó el temor a una inflación más persistente y llevó al mercado a descontar un nuevo ciclo de subidas de tipos. Y unos tipos de interés más elevados penalizan, en la práctica, a los bonos que ya están emitidos: como las nuevas emisiones ofrecen una mayor remuneración, las antiguas pierden atractivo. Los inversores las venden, su precio cae y, en sentido inverso, su rentabilidad aumenta.

Los últimos días han sido especialmente tensos para los bonos a raíz del recrudecimiento del conflicto en Oriente Medio, con Estados Unidos e Irán intercambiado ataques durante el fin de semana por primera vez en un mes.

A esta escalada bélica se suma la expectativa, que cada vez es más firme, de que los bancos centrales no tendrán más remedio que subir los tipos. El propio Kevin Warsh, presidente de la Reserva Federal, apuntó en esta dirección durante su intervención en Jackson Hole, donde reafirmó su promesa de controlar el incremento de los precios, desencadenando nuevas ventas de bonos. Tras su discurso, la probabilidad de que la Reserva Federal suba los tipos de interés este mes ha crecido hasta el 65%, cuando esta posibilidad era del 34% antes de que defendiera la necesidad de contener el incremento de los precios, llevando la rentabilidad del bono americano al 4,77%, el nivel más alto desde enero del año pasado. en el 3,77%.

Es solo un ejemplo de la tormenta que se cierne sobre la deuda pública. De hecho, el interés del índice de Bloomberg que agrupa a este tipo de bonos a nivel mundial ofrece ahora la rentabilidad más alta desde 2008: un 3,72%, a solo unas décimas de distancia del 3,77% que alcanzó entonces.