Alquilar a familiares a precio de mercado no excluye la afectación en el Impuesto sobre el Patrimonio

En una sentencia que marca un punto de inflexión, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (Sentencia nº 768/2025) ha desestimado el recurso de la Generalitat y ha reconocido como afectos a la actividad económica los inmuebles que una sociedad alquila a miembros de la familia, siempre que dichos arrendamientos sean reales y se formalicen a precio de mercado.

Este pronunciamiento rompe con la línea más restrictiva mantenida hasta ahora tanto por el propio TSJC como por el criterio tradicional del TEAC. No se trata de una reinterpretación normativa arriesgada, sino de la aplicación rigurosa de un principio esencial del sistema tributario: la vinculación de la Administración a las consultas tributarias vinculantes, en los términos del artículo 89.1 de la Ley General Tributaria.

En concreto, el Tribunal se apoya en la consulta vinculante V1255/2020 de la Dirección General de Tributos, reforzada por otras como la V1036/2022. Ambas admiten la afectación de inmuebles arrendados a familiares cuando se integran en una actividad profesionalizada de arrendamiento y se respetan condiciones de mercado.

El fondo del conflicto: actividad económica y alquileres a familiares

La controversia giraba en torno a la aplicación de la exención prevista en el artículo 4.Ocho.Dos de la Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio (IP), que permite excluir del cómputo del impuesto aquellas participaciones en entidades que desarrollen una actividad económica real. En este caso, la entidad arrendaba inmuebles como actividad habitual, si bien parte de ellos estaban alquilados a familiares del socio.

La Generalitat defendía una interpretación estricta del artículo 6.3 del RD 1704/1999, según la cual no pueden considerarse afectos aquellos inmuebles cedidos para uso personal del sujeto pasivo o su grupo familiar, ni aquellos alquilados por debajo del valor de mercado. Bajo esta lógica, cualquier arrendamiento a familiares implicaría, per se, una afectación excluida.

El TSJC, sin embargo, distingue claramente entre dos supuestos:

• Inmuebles cedidos gratuitamente o sin contrato formal, que no podrían considerarse afectos.

• Inmuebles arrendados a familiares dentro de una estructura empresarial, con contrato y renta de mercado, que sí pueden integrarse en la actividad económica.

A juicio del Tribunal, si el arrendamiento es real, genera rendimientos y cumple con los requisitos de mercado, no hay razón jurídica para negar la exención.

Un precedente relevante para empresas familiares

Esta sentencia sienta un precedente importante para las empresas familiares con estructuras de alquiler profesionalizado. Acreditando que los arrendamientos a familiares responden a una lógica empresarial, con medios propios y rentas normales de mercado, dichos inmuebles no deben ser excluidos del régimen de exención en el IP.

Además, el fallo envía un mensaje claro a la Administración autonómica: el criterio de la DGT es vinculante cuando concurren hechos sustancialmente idénticos, y no puede ser ignorado unilateralmente en la interpretación de los beneficios fiscales.