MODIFICACIONES INTRODUCIDAS EN EL IRPF POR EL RDL 29/2026, DE 6 DE OCTUBRE

Referencia específica a vivienda, imputación de rentas inmobiliarias y rendimientos del capital inmobiliario.

El RDL 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (BOE de 07-10-2026), introduce modificaciones en diversos tributos y, por lo que se refiere al IRPF, fundamentalmente respecto de los inmuebles y de los rendimientos del capital inmobiliario.

El art. 6 del RDL:

• Modifica el régimen de imputación de rentas inmobiliarias.
• Recupera la deducción estatal por alquiler de vivienda habitual.
• Incluye nuevas exenciones por transmisión de viviendas.
• Crea instrumentos específicos de ahorro e inversión con un tratamiento fiscal favorable (que veremos en el próximo artículo).

Adicionalmente, la DF 3ª del RDL introduce los cambios pertinentes el RIRPF.

En cuanto a la entrada en vigor de las nuevas medidas hay que distinguir:

• Las que producen efectos desde el 01-01-2026.
• Las que produce efectos desde la entrada en vigor del RDL (08-10-2026).
• Las que produce efectos desde el 01-01-2027.
• El régimen transitorio en materia de arrendamientos, según los contratos celebrados en distintas fechas.

Imputación de rentas inmobiliarias.

Hasta ahora (art. 85 LIRPF) la imputación de rentas inmobiliarias correspondiente a los inmuebles urbanos distintos de la vivienda habitual y determinados inmuebles rústicos que no se encuentren afectos a actividades económicas ni generen rendimientos del capital mobiliario o inmobiliario, implicaba la aplicación del 2 % sobre el valor catastral del inmueble -o del 1,1 % cuando los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en los diez períodos impositivos anteriores, en general- para determinar la renta inmobiliaria imputada.

El art. 6.Uno del RDL modifica la DA 55ª de la LIRPF, con efectos desde 01-01-2026, estableciendo que:

• El porcentaje de imputación del 1,1 % resultará aplicable durante los períodos impositivos 2023, 2024, 2025 y 2026 a los inmuebles situados en municipios cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, siempre que hubieran entrado en vigor a partir del 1 de enero de 2012 (es decir, muy por encima del período de “los diez últimos años” a los que se refiere la LIRPF).

Con ello, puesto que sus efectos retroactivos se extienden a ejercicios ya cerrados, será posible rectificar las autoliquidaciones presentadas en las que se haya aplicado un porcentaje superior al 1,1% del valor catastral.

Ahora bien, con efectos desde 2027, se introduce un sistema progresivo basado en la suma de los valores catastrales de todos los inmuebles del contribuyente susceptibles de generar imputaciones de rentas inmobiliarias (es decir, excluyendo los inmuebles en construcción, aquellos que, por razones urbanísticas, no sean susceptibles de uso, la vivienda habitual y el suelo no edificado), de acuerdo con la siguiente escala por tramos, de manera que cada porcentaje se aplica exclusivamente sobre la parte del valor catastral comprendida en el tramo correspondiente:

Tramo de suma de valores catastrales	Imputación
Hasta 100.000 euros	1,1 %
De 100.000 a 500.000 euros	1,5 % sobre el exceso
De 500.000 a 1.000.000 euros	2 % sobre el exceso
Más de 1.000.000 euros	3 % sobre el exceso

De esta manera, por ejemplo, un contribuyente que sea titular de varios inmuebles susceptibles de generar imputación de rentas, con un valor catastral conjunto de 600.000, tendrá la siguiente imputación de rentas inmobiliarias:

Tramo	Cálculo	Imputación
Primeros 100.000 euros	100.000 × 1,1 %	1.100 €
Siguientes 400.000 euros	400.000 × 1,5 %	6.000 €
Siguientes 100.000 euros	100.000 × 2 %	2.000 €
Total		9.100 €

Hay que tener en cuenta, no obstante, que el valor catastral correspondiente a cada inmueble se determinará proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo.

Si el inmueble carece de valor catastral o éste no ha sido notificado al titular, se tomará el 50 % del mayor de los siguientes valores (como es habitual):

• El comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, o
• El precio, contraprestación o valor de adquisición.

Arrendamiento de viviendas.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, modificó el artículo 23.2 LIRPF, sustituyendo la reducción general del 60 % sobre el rendimiento neto positivo obtenido por el arrendador, que existía hasta entonces, por un sistema de reducciones distintas -del 90 %, 70 %, 60 % y 50 %-, según el supuesto de que se tratase de entre los cuatro siguientes:

 

SUPUESTO	PORCENTAJE DE REDUCCIÓN
1.- Nuevo contrato en zona tensionada, con reducción de la renta inicial superior al 5 % respecto del contrato anterior:	90 %
2.- Arrendamiento a determinados colectivos o entidades y otros supuestos especialmente protegidos:	70%
3.- Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores:	60%
4.- Resto de arrendamientos:	50%

 

El RDL 29/2026 introduce un sistema más complejo, aunque sigue distinguiendo cuatro supuestos diferenciados:

1. Nuevo contrato formalizado por el mismo arrendador.

 Si el mismo arrendador formaliza un nuevo contrato de arrendamiento de la vivienda y no tiene la consideración de gran tenedor, el porcentaje de reducción dependerá de la comparación entre la renta inicial del nuevo contrato y la última renta del contrato anterior, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual.

En este caso, se establecen tres situaciones posibles:

1.1.- Reducción de la renta superior al 5 %.

Si la renta inicial se reduce en más de un 5 % respecto de la renta anterior, se aplicarán los siguientes porcentajes de reducción del rendimiento neto positivo:

• 100 %, si, una vez finalizado el plazo mínimo de cinco años o la última de las prórrogas previstas en los artículos 9 y 10 de la LAU, el mismo arrendador formaliza un nuevo contrato con el mismo arrendatario.
• 100 %, si el nuevo contrato se celebra con otro arrendatario, siempre que la renta inicial sea inferior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
• 95 %, si la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tiene entre 18 y 35 años.
• 90 %, si la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado, sin concurrir el supuesto anterior.
• 85 %, si el arrendatario tiene entre 18 y 35 años, aunque la vivienda no esté situada en una zona tensionada.
• 70 %, en los restantes supuestos.

En el caso de que existan varios arrendatarios, las reducciones vinculadas a la edad se aplicarán exclusivamente sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan el requisito de edad.

1.2.- La renta inicial no supera la renta anterior.

Si la renta inicial del nuevo contrato no es superior a la última renta del contrato anterior, una vez aplicada la actualización que corresponda, la reducción será del 50 %.

1.3.- Incremento de la renta inicial.

Si la renta inicial del nuevo contrato es superior a la última renta del contrato anterior, se aplicarán los siguientes porcentajes reductores, de manera que, cuanto mayor sea el incremento, menor será el porcentaje de reducción aplicable:

Incremento de la renta inicial	Reducción del rendimiento neto
Igual o inferior al 5 %	40 %
Superior al 5 % e igual o inferior al 10 %	30 %
Superior al 10 % e igual o inferior al 15 %	25 %
Superior al 15 % e igual o inferior al 20 %	20 %
Superior al 20 %	15 %

2.- Primer arrendamiento de vivienda.

En los casos en los que el contribuyente arriende por primera vez una vivienda y no tenga la consideración de gran tenedor, se aplicarán los siguientes porcentajes reductores (a destacar: la incorporación de una vivienda al mercado del alquiler, por primera vez, puede beneficiarse de una reducción del 100 % cuando la renta inicial se sitúe por debajo del límite máximo establecido por el sistema de índices de referencia):

Supuesto	Reducción
Renta inicial inferior al límite máximo del sistema de índices de referencia	100 %
Vivienda en zona tensionada y arrendatario de entre 18 y 35 años	95 %
Vivienda en zona tensionada, sin concurrir el supuesto anterior	90 %
Arrendatario de entre 18 y 35 años, sin concurrir los supuestos anteriores	85 %
Restantes supuestos	50 %

3.- Arrendamientos destinados a determinados fines sociales.

Se establece una reducción del 70 % cuando el arrendamiento se realice a favor de una Administración pública o de una entidad sin fines lucrativos acogida al régimen fiscal de la Ley 49/2002, siempre que concurran las condiciones legales para ello (arrendamientos destinados a programas de vivienda social, a alojar a personas en situación de vulnerabilidad económica en los términos previstos en la Ley 19/2021, o a programas públicos de vivienda que establezcan una limitación administrativa de la renta del alquiler).

 4.- Arrendamiento de viviendas rehabilitadas.

Se mantiene la reducción del 60 % cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación (art. 41.1 del RIRPF) que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de celebración del contrato.

Otras cuestiones.

El art. 23.2 LIRPF, en su nueva redacción, incorpora algunas reglas adicionales:

1.- Los requisitos establecidos deben cumplirse en el momento de celebración del contrato y la reducción se mantendrá durante su vigencia mientras continúen cumpliéndose.

2.- Se introduce una reducción del 80 % durante el período de prórroga tácita del contrato previsto en el artículo 10.1 LAU, siempre que la renta inicial no exceda del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de referencia en el momento de la prórroga y que el arrendador no tenga la consideración de gran tenedor.

3.- Si concurren varios de los supuestos que permiten aplicar las reducciones, se aplicará la reducción de mayor cuantía.

4.- Se mantienen las siguientes limitaciones:

– Las reducciones solamente podrán aplicarse sobre los rendimientos netos positivos calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes del inicio de un procedimiento de verificación de datos, comprobación limitada o inspección que incluya la comprobación de dichos rendimientos.

– No podrán aplicarse las reducciones sobre la parte del rendimiento neto positivo que proceda de ingresos omitidos o gastos indebidamente deducidos que sean regularizados por la Administración tributaria.

– Quedan excluidos los contratos que incumplan lo dispuesto en el artículo 17.6 LAU.

El régimen transitorio establecido por el RDL (la nueva DT 38ª LIRPF) establece que la fecha del contrato determina la reducción aplicable supone la existencia de tres regímenes posibles:

Fecha de celebración del contrato	Régimen aplicable de reducción
Antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023	Reducción del 60 % (prevista en la redacción vigente a 31-12-2021)
Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 hasta el 30-11-2026	Reducciones del 90 %, 70 %, 60 % y 50 %, conforme a la redacción vigente a 31-12-2025
Desde el 01-12-2026	Nuevo sistema de reducciones del RDL 29/2026

En este sentido, la reducción del 80% prevista en el RDL durante las prórrogas tácitas, podrá aplicarse, independientemente de la fecha de celebración del contrato, cuando el plazo mínimo de cinco años previsto en el artículo 9 LAU se produzca después del 01-12-2026, siempre que concurran los requisitos exigidos por el artículo 23.2 LIRPF.

En consecuencia, para aplicar uno u otro porcentaje de reducción, es preciso conocer:

– El porcentaje previsto en la nueva redacción de la LIRPF.

– La fecha de celebración del contrato.

– La existencia de contratos anteriores.

– La evolución de la renta arrendaticia.

– Las circunstancias personales del arrendatario.

La nueva deducción estatal por alquiler de vivienda habitual

La deducción estatal por alquiler de vivienda habitual fue suprimida, con carácter general, para los contratos celebrados a partir del 01-01-2015, manteniendo transitoriamente el derecho a la deducción para los contribuyentes que hubieran celebrado contratos de arrendamiento con anterioridad a dicha fecha, aplicando un porcentaje de deducción -en la parte estatal del impuesto- del 10,05 % sobre las cantidades satisfechas, con una base máxima variable en función de la base imponible del arrendatario y con un límite máximo de ingresos de 24.107,20 euros anuales (DT 15ª LIRPF).

El RDL 29/2026 incorpora un nuevo apartado 6 al art. 68 LIRPF (deducción estatal por alquiler de vivienda habitual), que podrán aplicar los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales. El porcentaje de deducción se establece en el 10 % de las cantidades satisfechas durante el período impositivo por el alquiler de la vivienda habitual, determinándose la base máxima de deducción de la siguiente forma:

a) Base imponible igual o inferior a 23.007,20 euros:

La base máxima de deducción será de 11.630 euros anuales.

La deducción máxima será de 1.163 euros anuales.

b) Base imponible superior a 23.007,20 euros e inferior a 33.007,20 euros:

La base máxima será el resultado de restar a 11.630 euros el importe obtenido de multiplicar por 1,163 la diferencia entre la base imponible y 23.007,20 euros.

Es decir: 11.630 –  [1,163 x (Base Imponible – 23.007,20)]

Así, por ejemplo, un contribuyente cuya base imponible ascienda a 28.000 euros tendrá la siguiente base máxima de deducción de:

11.630 – [1,163 × (28.000 – 23.007,20)] = 5.823,37 euros.

La deducción máxima aplicable será de 582,34 euros.

En todo caso, la aplicación de la deducción exige que, durante al menos la mitad del período impositivo, ni el contribuyente ni ninguno de los miembros de su unidad familiar sean titulares, individual o conjuntamente, de la totalidad del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute constituido sobre otra vivienda situada a menos de cincuenta kilómetros de la vivienda arrendada, excepto si existe una resolución administrativa o judicial que impida utilizar esa otra vivienda como residencia.

Eso sí, la nueva DT 15ª impide que un mismo contribuyente aplique simultáneamente, respecto de la misma vivienda y en el mismo período impositivo, la deducción transitoria por alquiler y la nueva deducción del artículo 68.6 de la LIRPF, pudiendo elegirse, no obstante, la más favorable.

La nueva redacción del art. 68 LIRPF tiene efectos desde la entrada en vigor del RDL (08-10-2026), pero no establece una regla específica de prorrateo para el ejercicio 2026, por lo que habrá que esperar algún criterio interpretativo para determinar si la deducción puede calcularse sobre la totalidad de las cantidades satisfechas durante 2026 o si debe limitarse a las cantidades abonadas a partir del 08-10-2026.

Nueva exención respecto de las ayudas públicas para rehabilitación

El RDL modifica la DA 5ª de la LIRPF para incorporar las ayudas concedidas en el marco de la línea de financiación destinada al fomento de la rehabilitación edificatoria, la accesibilidad y la renovación urbana y rural regulada en el RD 326/2026, de 22 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, ampliándose el conjunto de ayudas públicas que no se integran en la base imponible del IRPF, junto con las ya existentes exenciones por ayudas de rehabilitación energética y residencial

Nueva exención por transmisión de viviendas a entidades públicas destinadas a vivienda social y asequible

El RDL 29/2026 introduce una nueva exención variable -en función del valor de transmisión- para las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión onerosa de viviendas a determinados entes públicos territoriales, organismos públicos y empresas o sociedades mercantiles pertenecientes al sector público cuya finalidad sea la promoción y gestión de vivienda social y asequible (DA 65ª de la LIRPF).

La exención se aplica a las transmisiones realizadas desde el 08-10-2026 hasta el 31-12-2027, siempre que el valor total de transmisión de la vivienda sea inferior a 800.000 euros, de acuerdo con los siguientes valores y porcentajes:

Valor de transmisión	Porcentaje de exención
Hasta 200.000 euros	100 %
Superior a 200.000 e inferior a 800.000 euros	Porcentaje decreciente (según fórmula) (*)
800.000 euros o superior	No se aplica esta exención

(*) Si el valor de transmisión supera los 200.000 euros, pero es inferior a 800.000 euros, el porcentaje de exención será el resultado de dividir la diferencia entre 800.000 euros y el valor de transmisión entre 600.000 euros.

               (%) =  (800.000 – Valor de transmisión) (:) 600.000   

Por ejemplo, si el valor de transmisión de la vivienda es de 500.000 euros, el porcentaje de exención será:

(%) = (800.000 – 500.000) (:) 600.000 = 0,5, es decir, el porcentaje de exención será el 50%.

Y si el valor de transmisión fuera de 300.000, obtendríamos:

(%) = (800.000 – 300.000) (:) 600.000 = 0,83, es decir, el porcentaje de exención será el 83%.

Lógicamente, los porcentajes, en el supuesto de cotitularidad– se aplicarán a la ganancia patrimonial obtenida por cada uno de los copropietarios.

Hay que tener en cuenta que la aplicación de la exención exige que la vivienda transmitida haya permanecido desocupada -de forma continuada y sin causa justificada-, durante los dos años inmediatamente anteriores a la fecha de transmisión (cuestión para la que hay que consultar cuáles son las causas justificadas de desocupación previstas en el artículo 72.4 del TRLRHL), debiendo acreditarse dicha circunstancia por cualquier medio de prueba admitido en Derecho (por ejemplo, los datos del padrón municipal y los consumos de los servicios de suministro, tal y como recoge la propia norma a título de ejemplo).

Pero es que, además, la DA 65ª establece una exención adicional (que sólo resultará aplicable a las ganancias derivadas de transmisiones realizadas una vez transcurridos treinta días hábiles desde la entrada en vigor del RDL) sobre la parte de la ganancia patrimonial que no hubiera quedado exenta por aplicación de los porcentajes recogidos en el cuadro anterior: el importe de la ganancia que no hubiera quedado amparado por la exención podrá quedar exento si se reinvierte, dentro del plazo de seis meses desde la transmisión, en un nuevo producto: la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión (de la que hablaremos en un próximo artículo).

• El importe máximo total que podrá reinvertirse será de 800.000 euros.
• Si el importe reinvertido fuera inferior al valor de transmisión que proporcionalmente corresponde a la ganancia no exenta, la exención se aplicará únicamente a la parte proporcional correspondiente.

Ahora bien, en aquellos supuestos en los que aún no haya entrado en vigor la orden ministerial que instrumente las obligaciones de información (de la que, todavía, nada se sabe), el plazo de seis meses para efectuar la reinversión comenzará a computarse desde la entrada en vigor de dicha orden.

La DF 3ª del RDL modifica el art. 41 bis, apartado 3 del RIRPF para establecer un nuevo concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones.

Si la normativa anterior establecía, con carácter general, que se entendía transmitida la vivienda habitual cuando hubiera tenido esa consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión, la nueva regulación introduce una excepción para los contribuyentes mayores de 65 años y para quienes se encuentren en situación de dependencia severa o gran dependencia.

De esta manera se evita que el transcurso de más de dos años desde el traslado determine automáticamente la pérdida de la consideración de vivienda habitual a efectos de las exenciones aplicables a estas situaciones.

En esos casos, se entenderá que se transmite la vivienda habitual cuando hubiera tenido esa consideración hasta el momento en que el contribuyente trasladó su residencia – por razón de la edad o de la situación de dependencia-:

• A un centro especializado.
• Al domicilio de un familiar hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad.

Esta modificación afecta a las exenciones previstas en los artículos 33.4.b) y 38 LIRPF, es decir:

• A la exención de la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, y
• A la exención por reinversión en vivienda habitual.

Finalmente, además del nuevo tratamiento de la imputación de rentas inmobiliarias, desde 01-01-2027, el art. 6.Tercero del RDL, modifica el art. 24 de la LIRPF, estableciendo una regla especial para los arrendamientos de inmuebles realizados entre familiares.

Con la normativa anterior, cuando el arrendatario, cesionario o adquirente era el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total no podía ser inferior al que resultase de aplicar el 2 % al valor catastral del inmueble, o el 1,1 % cuando concurrieran las circunstancias previstas en el art. 85 LIRPF.

Con la nueva normativa se sustituyen estos porcentajes por el denominado “porcentaje medio efectivo de imputación”, que se obtiene multiplicando por 100 el cociente entre la renta imputada resultante de aplicar el art. 85 de la IRPF y la suma de los valores catastrales de los inmuebles. A estos efectos, se computarán tanto los inmuebles incluidos en el art. 85 LIRPF, como los inmuebles a los que resulte aplicable el propio art. 24 de la LIRPF.

De esta manera, el rendimiento mínimo exigible en los arrendamientos entre familiares dejará de depender de la aplicación de un porcentaje fijo del 2 % o del 1,1 % sobre el valor catastral del inmueble arrendado, pasando a vincularse con el porcentaje medio efectivo de imputación inmobiliaria del contribuyente, de acuerdo con lo previsto en la escala progresiva del nuevo art. 85 de la LIRPF.